Comprou mas não levou? Entenda o que é a evicção.

As relações interpessoais do nosso dia a dia em sociedade demandam certo nível de confiança nas outras pessoas. Quando se trata então da realização de um negócio jurídico, a existência da boa-fé é elemento essencial para que ambas as partes se sintam satisfeitas. Quem compra algo deseja dispor de seu bem pela maneira e tempo que desejar, assim como quem o vendeu espera receber o pagamento justo pelo bem alienado. Infelizmente nem todas as pessoas possuem a boa-fé esperada e em razão disso a nossa lei precisa criar mecanismos para resguardar a parte ludibriada em determinada situação.

Um destes mecanismos protetores criados pelo nosso Código Civil é a chamada evicção. A evicção é uma garantia que protege o adquirente. Ela acontece quando uma pessoa perde o bem que comprou em razão de decisão judicial ou administrativa que reconheça tal direito a um terceiro. Desta forma, existem três sujeitos nessa situação: o alienante (vendedor do bem em questão), o evicto (o adquirente do bem) e o evictor (terceiro que reivindica o bem).

Situações corriqueiras que ensejariam a utilização desta garantia em razão do evicto seriam, por exemplo, venda de imóveis em área invadida do Estado, que são razão de litigio judicial. Outro exemplo seria a venda de algum bem dado em garantia real, como penhor e hipoteca, mesmo que em hasta pública, que venha a ser tomado do adquirente de boa fé por um terceiro interessado.

E quais as garantias possuem os evictos? Aquele que tiver seu bem tomado em razão de decisão judicial ou administrativa contrária ao antigo dono do bem, terá direito a restituição integral do preço pago e a correção para o valor corrente do bem, à indenização por frutos que tiver sido obrigado a restituir e à indenização por despesas de contratos e prejuízos causados diretamente pela evicção. Além disso, terá direito ao pagamento das custas judiciais e do advogado constituído. Todas essas despesas devem ser pagas pelo antigo proprietário do bem, o alienante.

É possível que, mediante cláusula expressa no contrato, as partes acordem em reforçar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela evicção. Entretanto, mesmo na existência desta cláusula protetiva contra a evicção, caso o comprador não soubesse do risco de evicção, ou dele informado não o assumiu, persiste o direito a receber o preço que pagou.

O vendedor ainda está obrigado a indenizar o evicto mesmo que a coisa se encontre deteriorada, desde que não haja culpa do mesmo. Ainda estará obrigado a ressarcir qualquer gasto que o evicto tenha tido em benfeitorias úteis ou necessárias realizadas no imóvel.

Importante dizer que é possível a evicção parcial, devendo ser concedida a indenização em razão da parte tomada pelo terceiro. Caso seja considerável a parte que sofreu evicção o comprador pode pedir a rescisão do contrato e a restituição do valor pago pela parte que não foi alvo do evictor.

Por fim, cabe ressaltar que o comprador (evicto) não pode demandar pela evicção caso tivesse pleno conhecimento que a coisa era alheia ou litigiosa, devendo arcar com seu próprio prejuízo.